Chi Phí Bảo Hành Công Trình Xây Dựng 2026: Quy Định Mức Tối Thiểu & Trách Nhiệm Các Bên

Chi phí bảo hành công trình xây dựng là khoản tiền nhà thầu phải dành ra để đảm bảo cam kết sửa chữa, khắc phục hư hỏng trong thời gian bảo hành. Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, mức tối thiểu dao động 3-5% giá trị hợp đồng tùy cấp công trình. Bài viết phân tích chi tiết quy định pháp lý, cách tính toán, và trách nhiệm của từng bên liên quan.

Khái Niệm Bảo Hành Công Trình Theo Nghị Định 06/2021/NĐ-CP

Khoản 17 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP định nghĩa bảo hành công trình xây dựng là cam kết bằng văn bản của nhà thầu về việc khắc phục, sửa chữa miễn phí các khiếm khuyết phát sinh trong giai đoạn khai thác — với điều kiện hư hỏng do lỗi thi công, không phải do sử dụng sai quy trình.

Điểm khác biệt so với bảo trì: bảo hành là trách nhiệm của nhà thầu (chi phí đã tính trong hợp đồng), còn bảo trì là nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi hết thời hạn bảo hành.

Mức Chi Phí Bảo Hành Tối Thiểu Theo Cấp Công Trình

Khoản 7 Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định chi phí bảo hành công trình xây dựng tối thiểu đối với dự án sử dụng vốn nhà nước:

• 3% giá trị hợp đồng: Công trình cấp đặc biệt và cấp I (cầu dây văng, nhà cao tầng >25 tầng, đập thủy điện lớn)
• 5% giá trị hợp đồng: Công trình cấp II, III, IV (nhà dân dụng thông thường, đường giao thông nội đô, trường học)

Ví dụ thực tế: Hợp đồng thi công trường tiểu học 20 tỷ đồng (cấp III) → tiền bảo hành tối thiểu = 20 tỷ × 5% = 1 tỷ đồng.

Đối với dự án vốn tư nhân, pháp luật không bắt buộc nhưng khuyến nghị áp dụng mức tương tự để đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư.

Bảng tính chi phí bảo hành công trình xây dựng theo cấp

Mức chi phí bảo hành công trình xây dựng phụ thuộc vào cấp công trình và nguồn vốn đầu tư

Hình Thức Đảm Bảo Tiền Bảo Hành

Nhà thầu có 2 phương án để đảm bảo chi phí bảo hành công trình xây dựng:

Giữ lại tiền mặt: Chủ đầu tư khấu trừ 3-5% giá trị thanh toán cuối cùng, giữ trong tài khoản ký quỹ. Nhược điểm: ảnh hưởng dòng tiền của nhà thầu.

Thư bảo lãnh ngân hàng: Nhà thầu mua bảo lãnh từ ngân hàng thương mại (phí thường 1-2%/năm). Ưu điểm: không bị giữ tiền, nhưng phải trả phí bảo lãnh.

Lưu ý: Thư bảo lãnh phải có giá trị ít nhất bằng mức tiền bảo hành quy định, thời hạn phải dài hơn thời gian bảo hành 30 ngày.

Thời Hạn Bảo Hành Theo Loại Công Trình

Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định thời hạn bảo hành tối thiểu:

• Công trình cấp đặc biệt, cấp I: 60 tháng (5 năm)
• Công trình cấp II: 48 tháng (4 năm)
• Công trình cấp III, IV: 36 tháng (3 năm)
• Thiết bị công nghệ: Theo cam kết nhà sản xuất (thường 12-24 tháng)

Thời gian bắt đầu tính từ ngày nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Nếu công trình đưa vào sử dụng từng phần, thời hạn bảo hành tính riêng cho từng phần.

Trách Nhiệm Của Nhà Thầu Trong Thời Gian Bảo Hành

Khi nhận thông báo hư hỏng từ chủ đầu tư, nhà thầu thi công phải:

Khảo sát hiện trường trong 7 ngày: Xác định nguyên nhân (lỗi thi công, lỗi thiết kế, hay do sử dụng sai)

Lập phương án sửa chữa: Trình chủ đầu tư phê duyệt nếu phương án ảnh hưởng đến kết cấu chính

Thi công khắc phục trong 30 ngày: Đối với hư hỏng thông thường. Hư hỏng nghiêm trọng có thể kéo dài hơn theo thỏa thuận

Chịu toàn bộ chi phí: Vật tư, nhân công, thiết bị thi công, kiểm định chất lượng sau sửa chữa

Nhà thầu được từ chối bảo hành nếu chứng minh được hư hỏng do:

• Chủ sở hữu sử dụng sai quy trình vận hành
• Thiên tai, hỏa hoạn (phải có biên bản xác nhận của cơ quan chức năng)
• Chủ đầu tư tự ý sửa chữa, cải tạo không thông báo

Quyền Lợi Của Chủ Đầu Tư Khi Nhà Thầu Không Thực Hiện Bảo Hành

Nếu nhà thầu từ chối bảo hành hoặc không phản hồi sau 15 ngày, chủ đầu tư có quyền:

Sử dụng tiền bảo hành: Thuê nhà thầu khác sửa chữa, chi phí trừ vào tiền bảo hành đã giữ lại

Yêu cầu ngân hàng chi trả: Nếu nhà thầu dùng thư bảo lãnh, chủ đầu tư gửi yêu cầu thanh toán đến ngân hàng bảo lãnh

Khởi kiện vi phạm hợp đồng: Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chi phí bảo hành công trình xây dựng không đủ để sửa chữa

Lưu ý: Chủ đầu tư phải có biên bản xác định lỗi do nhà thầu (có chữ ký tư vấn giám sát) trước khi sử dụng tiền bảo hành.

Trách Nhiệm Của Chủ Sở Hữu Trong Giai Đoạn Bảo Hành

Chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình phải:

Vận hành đúng quy trình: Tuân thủ hướng dẫn sử dụng do nhà thầu bàn giao (tải trọng cho phép, chu kỳ bảo trì định kỳ)

Thông báo kịp thời: Phát hiện hư hỏng phải thông báo chủ đầu tư trong 7 ngày để yêu cầu nhà thầu bảo hành

Tạo điều kiện sửa chữa: Cho phép nhà thầu vào hiện trường, cung cấp điện nước, không gian thi công

Lưu trữ hồ sơ: Giữ biên bản bàn giao, sổ theo dõi vận hành, biên bản sửa chữa (nếu có) để làm căn cứ xác định trách nhiệm

Nếu chủ sở hữu sử dụng sai quy trình dẫn đến hư hỏng, nhà thầu được miễn trách nhiệm bảo hành.

Quy Trình Nghiệm Thu Hoàn Thành Bảo Hành

Khi hết thời hạn bảo hành, nhà thầu thực hiện:

Lập báo cáo tổng kết: Liệt kê các lần sửa chữa, vật tư đã thay thế, tình trạng công trình hiện tại

Gửi chủ đầu tư: Kèm đề nghị hoàn trả tiền bảo hành hoặc giải tỏa thư bảo lãnh

Chủ đầu tư kiểm tra: Mời tư vấn giám sát, chủ sở hữu cùng khảo sát thực tế

Lập biên bản nghiệm thu: Xác nhận hoàn thành bảo hành nếu công trình không còn hư hỏng do lỗi thi công

Hoàn trả tiền bảo hành: Trong 15 ngày kể từ ngày ký biên bản nghiệm thu

Nếu phát hiện hư hỏng chưa khắc phục, chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu sửa chữa trước khi hoàn trả tiền.

Trách Nhiệm Sau Thời Hạn Bảo Hành

Khoản 6 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định: Nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, cung ứng thiết bị vẫn chịu trách nhiệm về chất lượng phần công việc do mình thực hiện cả sau khi hết thời hạn bảo hành.

Điều này có nghĩa:

• Nếu phát hiện lỗi thiết kế gây sập công trình sau 10 năm → nhà thầu thiết kế vẫn phải bồi thường
• Nếu phát hiện vật liệu kém chất lượng sau 7 năm → nhà thầu thi công vẫn phải chịu trách nhiệm

Thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật Dân sự 2015: 3 năm kể từ khi phát hiện thiệt hại.

Đặc Thù Bảo Hành Nhà Ở Thương Mại

Đối với dự án nhà ở thương mại (chung cư, nhà phố), Luật Nhà ở 2014 quy định riêng:

Thời hạn bảo hành tối thiểu:

• Phần kết cấu chính (móng, cột, dầm, sàn): 60 tháng
• Hệ thống điện, nước, PCCC: 36 tháng
• Hoàn thiện nội thất (sơn, gạch, trần thạch cao): 24 tháng

Chi phí bảo hành: Chủ đầu tư giữ lại 5% giá trị hợp đồng với nhà thầu tổng thầu

Quy trình bảo hành: Cư dân gửi yêu cầu đến ban quản lý tòa nhà → ban quản lý thông báo chủ đầu tư → chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu sửa chữa

Lưu ý: Chủ đầu tư phải công khai chính sách bảo hành trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Các Lỗi Thường Gặp Trong Quản Lý Chi Phí Bảo Hành

Nhà thầu báo giá thấp, không dự phòng chi phí bảo hành: Dẫn đến từ chối sửa chữa hoặc sửa chữa qua loa

Chủ đầu tư không giám sát việc sử dụng tiền bảo hành: Nhà thầu sử dụng tiền bảo hành vào mục đích khác

Không lập biên bản xác định nguyên nhân hư hỏng: Dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm

Chủ sở hữu tự ý sửa chữa không thông báo: Mất quyền yêu cầu nhà thầu bảo hành

Không gia hạn thư bảo lãnh khi kéo dài thời gian bảo hành: Ngân hàng từ chối chi trả khi hết hạn bảo lãnh

Kinh Nghiệm Tối Ưu Chi Phí Bảo Hành Cho Nhà Thầu

Thi công đúng quy trình từ đầu: Giảm tỷ lệ hư hỏng trong thời gian bảo hành, tiết kiệm chi phí sửa chữa

Sử dụng vật liệu chất lượng: Vật liệu kém chất lượng dẫn đến hư hỏng sớm, chi phí bảo hành tăng gấp 3-5 lần

Lập hồ sơ hoàn công chi tiết: Ghi rõ vật liệu đã sử dụng, nhà cung cấp, để dễ dàng thay thế khi bảo hành

Mua bảo hiểm công trình: Chuyển rủi ro hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn sang công ty bảo hiểm

Đào tạo chủ sở hữu sử dụng đúng cách: Giảm hư hỏng do sử dụng sai quy trình

---

Lưu ý quan trọng: Một số hư hỏng liên quan đến kết cấu chính (móng, cột, dầm) cần được kiểm định bởi tổ chức có chứng chỉ hành nghề giám định chất lượng công trình xây dựng. Không nên tự ý sửa chữa mà chưa có kết luận của đơn vị có thẩm quyền.

Hiểu rõ quy định về chi phí bảo hành công trình xây dựng giúp các bên bảo vệ quyền lợi hợp pháp, giảm thiểu tranh chấp, và đảm bảo chất lượng công trình trong suốt vòng đời khai thác.

Ngày cập nhật gần nhất 08/03/2026 by Vỹ Nhân